فروش ملک در دبی: مراحل کار، قدم به قدم
فروش ملک در دبی شش مرحله دارد: انتخاب مشاور املاک با فرم A، آماده کردن مدارک، آماده کردن ملک، توافق فروش با فرم F، گرفتن گواهی عدم مخالفت (NOC) از سازنده، و انتقال سند مالکیت در یکی از دفاتر امین اداره‌ی اراضی دبی. وقتی خریدار پیدا شد، فروش معمولاً حدود چهار تا هشت هفته طول می‌کشد.
۱. یک مشاور املاک انتخاب کنید
انتخاب مشاور املاک درست، قدم اول و بسیار مهمی است. بعد از آن همه‌چیز آسان می‌شود، چون یک مشاور خوب بقیه‌ی کارها را برایتان انجام می‌دهد: از قیمت‌گذاری و عکاسی و فیلم‌برداری از ملک تا ثبت آگهی، تبلیغ و پیدا کردن خریدار؛ کل فرایند را خودش پیش می‌برد.
برای انتخاب رسمی مشاور املاک باید فرم A را امضا کنید. این قرارداد رسمی اداره‌ی اراضی و املاک دبی (DLD) بین فروشنده و مشاور املاک است و مشخصات دو طرف و توافق مالی آن‌ها (یعنی مبلغ کمیسیون توافق‌شده) در آن آمده است. اینجا را بزنید تا با تیم مشاوران املاک ما آشنا شوید.
۲. مدارک لازم برای فروش را آماده کنید
برای امضای فرم A باید کپی پاسپورت، صفحه‌ی ویزا، کارت شناسایی امارات (Emirates ID) و سند مالکیت (یا اوقود (Oqood) اگر ملکتان پیش‌فروش است) را به مشاور املاک بدهید.
علاوه بر این، مدارک زیر را هم آماده داشته باشید، چون هنگام انتقال سند در دفتر امین (Trustee) اداره‌ی اراضی و املاک دبی به آن‌ها نیاز دارید:
- اصل سند مالکیت (یا اوقود، اگر ملکتان پیش‌فروش است)
- نقشه‌ی ملک
- اصل نامه‌ی تسویه‌ی وام از بانک (در صورت وجود وام)
- اصل گواهی عدم اعتراض (NOC) از سازنده (در صورت نیاز)
همچنین اگر نسبت به زمان خرید، تغییر یا بازسازی‌ای در ملک انجام داده‌اید، باید مدارک مربوط به مجوزها و تأییدیه‌های آن را هم داشته باشید.
۳. مطمئن شوید ملک در وضعیت خوبی است
پیداست که باید مطمئن شوید ملک برای بازدید خریداران و برای عکاسی و فیلم‌برداری‌ای که مشاور املاک برای آگهی انجام می‌دهد، در وضعیت خوبی است.
هر تعمیر و مشکل نگهداری را قبل از بازدیدها برطرف کنید. آخرین چیزی که می‌خواهید این است که خریدار به خاطر ایرادهایی که به‌راحتی قابل پیشگیری بودند، قیمت را پایین بیاورد.
۴. فرم F را امضا کنید
وقتی پیشنهادی گرفتید که حاضرید قبولش کنید، باید یک تفاهم‌نامه (MOU) امضا کنید. این سندی رسمی از اداره‌ی اراضی و املاک دبی (DLD) است که به آن فرم F می‌گویند.
در این مرحله هر دو طرف (شما و خریدار) باید یک چک تضمین به نفع طرف مقابل، به مبلغ ۱۰٪ ارزش ملک، بدهند. چک‌های تضمین هر دو طرف نزد مشاور املاک می‌ماند و به هیچ‌کدام از دو طرف داده نمی‌شود.
۵. گواهی عدم اعتراض (NOC) سازنده را بگیرید
حالا باید از سازنده‌ی ملک گواهی عدم اعتراض (NOC) بگیرید. هزینه‌ی آن معمولاً بین ۵۰۰ تا ۵۰۰۰ درهم است. معمولاً هر دو طرف برای درخواست این گواهی به دفتر سازنده می‌روند، اما در بعضی موارد این کار آنلاین هم انجام می‌شود.
نکته‌ی مهم: اگر ملکتان در رهن بانک است، باید از بانک وام‌دهنده نامه‌ی بدهی (Liability Letter) بگیرید. این نامه معمولاً ۱۵ روز اعتبار دارد و فقط بعد از گرفتن آن می‌توانید NOC بگیرید.
خریدار باید اول این وام را تسویه کند. این کار در دفتر امین (Trustee) اداره‌ی اراضی و املاک دبی انجام می‌شود؛ دفتر امین پرداخت‌های خریدار را نگه می‌دارد و گواهی «Restrain Property» (توقیف ملک) صادر می‌کند. سپس نامه‌ی تسویه را از بانک وام‌دهنده‌تان می‌گیرید.
۶. سند ملک را منتقل کنید
و در آخر، هر دو طرف همراه مشاور املاک (و اگر خریدار با وام مسکن می‌خرد، همراه کارگزار وام بانک وام‌دهنده) در دفتر امین (Trustee) اداره‌ی اراضی و املاک دبی (DLD) حاضر می‌شوند. باید اصل همه‌ی مدارکتان را همراه داشته باشید؛ مدارکی که از قبل آماده کرده‌اید، چون این کار را در مراحل اول انجام داده‌اید.
اگر ملکتان وام داشته، نامه‌ی تسویه را هم همراه ببرید.
اگر هم شما و هم خریدار وام دارید، بانک وام‌دهنده‌ی خریدار وام شما را با بانک شما تسویه می‌کند. خریدار نقدی وام شما را مستقیم با بانک وام‌دهنده‌ی شما تسویه می‌کند.
مدارک لازم برای فروش ملک در دبی
این مدارک را پیش از امضای فرم A آماده کنید تا بعداً هیچ چیز انتقال سند را معطل نکند. چک‌لیست کامل را در مقاله‌ی مدارک لازم برای فروش ملک در دبی (به انگلیسی) آورده‌ایم.
| مدرک | چه زمانی لازم است | توضیحات |
|---|---|---|
| پاسپورت و کارت شناسایی امارات (Emirates ID) | فرم A، فرم F و انتقال سند | کارت شناسایی امارات، اگر مقیم امارات هستید |
| اصل سند مالکیت (یا اوقود) | فرم A و انتقال سند | اوقود (Oqood) برای ملکی که به‌صورت پیش‌فروش خریده‌اید |
| فرم A | هنگام انتخاب مشاور املاک | قرارداد رسمی DLD میان شما و مشاور املاک |
| فرم F (تفاهم‌نامه یا MOU) | هنگام پذیرفتن پیشنهاد خرید | قیمت، بیعانه و اینکه هر هزینه با کدام طرف است را مشخص می‌کند |
| گواهی عدم اعتراض (NOC) سازنده | پیش از انتقال سند | پس از تسویه‌ی کامل شارژ ساختمان صادر می‌شود |
| نامه‌ی بدهی بانک (Liability Letter) و سپس نامه‌ی تسویه (Clearance Letter) | پیش از انتقال و در روز انتقال سند | فقط اگر ملک در رهن بانک است |
| مجوز هرگونه تغییر در ملک | پیش از انتقال سند | اگر پس از خرید، تغییری در ملک داده‌اید |
فروشنده چه هزینه‌هایی می‌پردازد و فروش چقدر طول می‌کشد
| مورد | هزینه یا زمان معمول | معمولاً چه کسی می‌پردازد |
|---|---|---|
| کمیسیون مشاور املاک | ۲٪ قیمت، به‌علاوه‌ی مالیات بر ارزش افزوده (VAT) | فروشنده |
| گواهی عدم اعتراض (NOC) سازنده | ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم، حدود ۳ تا ۱۰ روز | معمولاً فروشنده |
| هزینه‌ی انتقال سند DLD | ۴٪ قیمت | خریدار، مگر اینکه در فرم F طور دیگری توافق شده باشد |
| کل فرایند فروش، از زمانی که خریدار پیدا شد | حدود ۴ تا ۸ هفته | با وام مسکن، ۲ تا ۳ هفته بیشتر |
فهرست کامل هزینه‌ها در راهنمای ما درباره‌ی هزینه‌های اداره‌ی اراضی و املاک دبی آمده و همه‌ی مراحل در مقاله‌ی فروش ملک در دبی، قدم‌به‌قدم توضیح داده شده است (هر دو به انگلیسی). فروش ملکی که مستأجر دارد قواعد خاص خودش را دارد: مقاله‌ی فروش ملک دارای مستأجر را ببینید.
پرسش‌های پرتکرار
مراحل فروش ملک در دبی چیست؟
فرم A را با مشاور املاک امضا کنید، مدارکتان را آماده کنید، ملک را به بازار عرضه کنید، فرم F (قرارداد فروش) را با خریدار امضا کنید، گواهی عدم اعتراض (NOC) سازنده را بگیرید و سپس مالکیت را در یکی از دفاتر امین (Trustee) اداره‌ی اراضی و املاک دبی منتقل کنید؛ همان‌جا سند مالکیت جدید به نام خریدار صادر می‌شود.
برای فروش ملک در دبی چه مدارکی لازم است؟
پاسپورت، کارت شناسایی امارات (Emirates ID) اگر مقیم امارات هستید، اصل سند مالکیت (یا اوقود برای ملک پیش‌فروش)، فرم A و فرم F امضاشده، گواهی عدم اعتراض (NOC) سازنده و، اگر ملک در رهن بانک است، نامه‌ی بدهی بانک (Liability Letter) و بعدتر نامه‌ی تسویه‌ی آن.
فروش ملک در دبی چقدر طول می‌کشد؟
از زمانی که خریدار پیدا شد، معمولاً حدود چهار تا هشت هفته. اگر هر یک از دو طرف وام مسکن داشته باشد، دو تا سه هفته به این زمان اضافه می‌شود، و صدور گواهی عدم اعتراض (NOC) سازنده پس از تسویه‌ی شارژ ساختمان حدود ۳ تا ۱۰ روز طول می‌کشد.
فروشنده هنگام فروش ملک در دبی چه هزینه‌هایی می‌پردازد؟
عمدتاً کمیسیون مشاور املاک، که معمولاً ۲ درصد به‌علاوه‌ی مالیات بر ارزش افزوده (VAT) است، و هزینه‌ی گواهی عدم اعتراض (NOC) سازنده، که معمولاً بین ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم است. هزینه‌ی انتقال سند اداره‌ی اراضی و املاک دبی معمولاً با خریدار است، اما سهم هر طرف همان است که در فرم F آمده است.
آیا می‌توانم ملکی را در دبی بفروشم که هنوز وام دارد؟
بله. از بانکتان نامه‌ی بدهی (Liability Letter) می‌گیرید، باقی‌مانده‌ی وام هنگام انتقال سند، معمولاً توسط خریدار یا بانک خریدار، تسویه می‌شود و سپس بانک نامه‌ی تسویه (Clearance Letter) صادر می‌کند تا سند مالکیت به خریدار منتقل شود.
آماده‌اید ملکتان را در دبی بفروشید؟
مشاوران باتجربه‌ی ما در تمام مراحل فروش کنار شما هستند.
همین امروز با ما تماس بگیرید