هزینه‌های خرید ملک در دبی: از کارمزد اداره اراضی تا کمیسیون

پاسخ کوتاه: هزینه‌های خرید ملک در دبی، جدا از قیمت خود ملک، برای خرید نقدی یک ملک دست دوم معمولاً حدود ۶٫۵ تا ۷ درصد قیمت است و بزرگ‌ترین بخش آن کارمزد ۴ درصدی انتقال در اداره‌ی اراضی و املاک دبی (Dubai Land Department یا DLD) است. روی یک ملک آماده‌ی ۱ میلیون درهمی، این هزینه‌ها حدود ۶۶ تا ۷۱ هزار درهم می‌شود؛ روی ملک پیش‌فروش ۱ میلیون درهمی که مستقیم از سازنده می‌خرید، حدود ۴۰ تا ۴۱ هزار درهم.

در این راهنما همه‌ی هزینه‌های جانبی خرید ملک در دبی را در یک جدول می‌بینید: هر هزینه چقدر است، چه کسی می‌پردازد و منبع آن کجاست. بعد همین هزینه‌ها را برای یک ملک آماده و یک ملک پیش‌فروش ۱ میلیون درهمی عدد به عدد حساب کرده‌ایم، هزینه‌های اضافه‌ی خرید با وام را جدا آورده‌ایم و هزینه‌هایی را که بعد از خرید هر سال می‌پردازید هم گفته‌ایم. ارقام رسمی را در ۴ آبان ۱۴۰۵ (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) روی سایت DLD بررسی کرده‌ایم.

جدول کامل هزینه‌های خرید ملک در دبی (بررسی‌شده در ۴ آبان ۱۴۰۵)

ستون «منبع» نشان می‌دهد هر رقم از کجا آمده است. رقم‌هایی که DLD تعیین می‌کند ثابت‌اند؛ رقم‌هایی که «عرف بازار» نوشته شده‌اند قانونی نیستند و قابل مذاکره‌اند.

نکته: DLD در پرسش‌های متداولش برای «ثبت اول» هر واحد رقم ۵۴۰ درهم را آورده (شامل سند، نقشه و هزینه‌های دانش و نوآوری). ما در محاسبه‌ها ۵۲۰ درهم گذاشته‌ایم که جمع ردیف‌های صفحه‌ی ثبت فروش است؛ تفاوت ناچیز است، ولی رقم نهایی را روی صفحه‌ی پرداخت ببینید.

مثال عددی: ملک ۱ میلیون درهمی، آماده یا پیش‌فروش

در هر دو مثال خرید نقدی است و فرض کرده‌ایم خریدار کل ۴ درصد را می‌پردازد، چون در بازار دبی رایج همین است. معادل دلاری با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار حساب شده است.

اگر فروشنده‌ی ملک آماده بپذیرد سهم ۲ درصدی خودش را بدهد، جمع هزینه‌های شما ۲۰ هزار درهم کمتر می‌شود (۴۶٬۲۲۰ تا ۵۰٬۷۲۰ درهم). این را باید پیش از امضا در تفاهم‌نامه (فرم F) بنویسید. با نرخ دلار بازار آزاد در tgju.org در روز ۴ آبان ۱۴۰۵ (۲۶۹٬۵۰۰ تومان)، هزینه‌های جانبی ملک آماده حدود ۴٫۹ تا ۵٫۲ میلیارد تومان و ملک پیش‌فروش حدود ۲٫۹ تا ۳ میلیارد تومان می‌شد؛ این نرخ هر روز عوض می‌شود.

چرا پیش‌فروش ارزان‌تر به نظر می‌رسد؟ چون کمیسیون، NOC و کارمزد امین ثبت در آن نیست. ولی پیش‌فروش هزینه‌های خودش را دارد که بعداً می‌آید: هنگام تحویل، صدور سند، پیش‌پرداخت شارژ ساختمان و ودیعه‌ی برق و آب. ریسک‌های پیش‌فروش هم موضوع جداگانه‌ای است.

هزینه‌های اضافه‌ی خرید ملک در دبی با وام

اگر با وام مسکن می‌خرید، چند هزینه به جدول بالا اضافه می‌شود:

• ثبت رهن در DLD: ۰٫۲۵ درصد ارزش رهن. روی وام ۸۰۰ هزار درهمی، ۲٬۰۰۰ درهم.
• کارمزد تشکیل پرونده‌ی بانک: هر بانک خودش تعیین می‌کند؛ رقم آن در پیشنهاد کتبی بانک (offer letter) می‌آید.
• ارزیابی ملک: بانک ارزیاب خودش را می‌فرستد و هزینه را از شما می‌گیرد. اگر ارزش ارزیابی کمتر از قیمت توافقی باشد، وام بر پایه‌ی رقم کمتر حساب می‌شود و فاصله را باید نقد بدهید.
• بیمه: بانک ممکن است بیمه‌ی عمر و بیمه‌ی ملک بخواهد.

نکته‌ی مهم: بانک‌ها بر پایه‌ی قیمت ملک وام می‌دهند و کارمزد ۴ درصد و بقیه‌ی هزینه‌ها باید از پول نقد خودتان پرداخت شود. به همین دلیل برای خرید با وام، معمولاً ۷ تا ۸ درصد قیمت را برای هزینه‌های جانبی کنار بگذارید. شرایط وام برای خارجی‌ها را در راهنمای وام مسکن دبی برای خارجی‌ها توضیح داده‌ایم.

هزینه‌هایی که بعد از خرید هر سال می‌پردازید

قیمت خرید یک بار پرداخت می‌شود، ولی این هزینه‌ها تا وقتی مالک هستید ادامه دارند:

اگر ملک را اجاره می‌دهید، شارژ ساختمان را مالک می‌پردازد و DLD می‌گوید مستأجر عوارض ۵ درصدی شهرداری بر اجاره را روی قبض برق می‌دهد. جزئیات شارژ ساختمان و تفاوت آن بین ساختمان‌ها را در راهنمای شارژ ساختمان در دبی آورده‌ایم. درباره‌ی مالیات سالانه‌ی ملک، مالیات اجاره و مالیات فروش هم راهنمای جداگانه‌ی مالیات ملک در دبی را ببینید.

دفتر امین ثبت (Trustee) چیست؟

انتقال ملک در دبی معمولاً در یکی از دفترهای امین ثبت (Real Estate Registration Trustee) انجام می‌شود: دفترهای خصوصی که از طرف DLD مدارک را بررسی می‌کنند، کارمزدها را می‌گیرند و انتقال را ثبت می‌کنند. کارمزد ۴٬۰۰۰ درهم به‌علاوه‌ی VAT در جدول بالا همان هزینه‌ی خدمت این دفترهاست. DLD مدت خدمت را ۲۵ دقیقه نوشته و روش‌های پرداخت را ePay، Dubai Pay، کیف پول Noqodi و چک تضمینی (Manager Cheque) اعلام کرده است. برای خریدار خارجیِ غیرمقیم، DLD گذرنامه‌ی معتبر را به‌جای کارت شناسایی امارات می‌پذیرد.

چک‌لیست هزینه‌ها پیش از امضا (قابل چاپ)

این فهرست را پیش از امضای تفاهم‌نامه کامل کنید. تاریخ بررسی ارقام: ۴ آبان ۱۴۰۵ (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶).

1. قیمت نهایی ملک به درهم: ............
2. کارمزد ۴٪ DLD و این‌که چه کسی آن را می‌دهد (در فرم F نوشته شود): ............
3. کارمزد دفتر امین ثبت (۴٬۲۰۰ درهم، یا ۲٬۱۰۰ درهم زیر ۵۰۰ هزار درهم): ............
4. هزینه‌ی سند، نقشه، دانش و نوآوری (حدود ۵۲۰ تا ۵۴۰ درهم): ............
5. کمیسیون مشاور، به‌صورت درصد و با VAT، کتبی: ............
6. هزینه‌ی NOC سازنده و این‌که چه کسی می‌دهد: ............
7. اگر وام: ثبت رهن ۰٫۲۵٪، کارمزد بانک، ارزیابی و بیمه: ............
8. اگر پیش‌فروش: هزینه‌ی اداری Oqood و هزینه‌های زمان تحویل: ............
9. شارژ ساختمان سالانه‌ی همین ساختمان (رقم تأییدشده، دو سال اخیر): ............
10. ودیعه‌ی DEWA و چیلر: ............
11. جمع پول نقدی که روز انتقال لازم دارید: ............

سوالات متداول

حساب دقیق برای ملک مشخص شما

اگر ملک مشخصی در نظر دارید، مشاوران فارسی‌زبان TRPE می‌توانند همه‌ی این هزینه‌ها را برای همان ملک، با رقم‌های همان روز، برایتان حساب کنند: Roja Mehdizadeh، Mahsa Moshiri و Hooman Ghasemi. TRPE Real Estate یک شرکت املاک دارای مجوز RERA با شماره‌ی ORN ۲۸۳۵۷ است.

آخرین بررسی: ۴ آبان ۱۴۰۵ (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶). کارمزدها ممکن است تغییر کنند؛ پیش از پرداخت، رقم‌ها را روی صفحه‌های رسمی DLD دوباره ببینید.

منابع: DLD، ثبت فروش ملک؛ DLD، ثبت فروش همراه با رهن اولیه؛ DLD، پرسش‌های متداول؛ نرخ دلار: tgju.org، ۴ آبان ۱۴۰۵.