بازده اجاره ملک در دبی به تفکیک منطقه

پاسخ کوتاه: سود اجاره ملک در دبی (بازده اجاره) یعنی اجاره‌ی سالانه تقسیم بر قیمت خرید. معمولاً مناطق میان‌قیمت مثل جمیرا ویلج سرکل (JVC)، دبی سیلیکون اوسیس، ارجان و الفرجان بازده ناخالص بالاتری نشان می‌دهند، چون قیمتشان نسبت به اجاره پایین‌تر است. اما عددی که به حساب شما می‌رسد بازده خالص است، یعنی بعد از کم کردن شارژ ساختمان، هزینه‌ی مدیریت و ماه‌های خالی، و همین عدد گاهی رتبه‌بندی مناطق را برعکس می‌کند.

رقم‌هایی که سایت‌های مختلف برای بازده اجاره‌ی مناطق دبی در سال ۲۰۲۶ منتشر می‌کنند با هم فاصله‌ی زیادی دارند. به همین دلیل در این راهنما به جای یک عدد قطعی، روش حساب کردن، گروه‌بندی مناطق و قیمت‌های واقعی ورود به هر منطقه را آورده‌ایم. درصدهایی را که نتوانستیم به یک منبع مشخص و تاریخ‌دار برگردانیم، عمداً ننوشته‌ایم و هیچ سودی را تضمین نمی‌کنیم.

سود اجاره ملک در دبی چطور حساب می‌شود؟

دو نسخه از این عدد وجود دارد و قاطی کردن آن‌ها رایج‌ترین اشتباه خریداران است:

• بازده ناخالص (gross yield): اجاره‌ی سالانه تقسیم بر قیمت خرید، به درصد. این همان عددی است که در آگهی‌ها می‌بینید.
• بازده خالص (net yield): اجاره‌ی سالانه منهای هزینه‌های جاری، تقسیم بر قیمت خرید. این عددی است که واقعاً به حساب بانکی شما می‌رسد.

هزینه‌های جاری شامل شارژ ساختمان (service charge)، کارمزد مدیریت ملک، ماه‌هایی که بین دو مستأجر خالی می‌ماند و تعمیرات است. بازده خالص همیشه از ناخالص کمتر است و این فاصله از یک ساختمان تا ساختمان دیگر فرق می‌کند.

بازده ناخالص و خالص: یک مثال

دو آپارتمان زیر فرضی‌اند و آگهی واقعی نیستند. فقط نشان می‌دهند چطور آپارتمانی با بازده ناخالص کمتر می‌تواند در عمل بیشتر درآمد داشته باشد.

	آپارتمان الف	آپارتمان ب
قیمت خرید	۱٬۲۰۰٬۰۰۰ درهم	۱٬۲۰۰٬۰۰۰ درهم
اجاره‌ی سالانه	۹۰٬۰۰۰ درهم	۸۴٬۰۰۰ درهم
بازده ناخالص	۷٫۵٪	۷٪
شارژ ساختمان سالانه	۲۲٬۰۰۰ درهم	۱۰٬۰۰۰ درهم
مدیریت و ماه‌های خالی	۶٬۰۰۰ درهم	۵٬۰۰۰ درهم
درآمد خالص	۶۲٬۰۰۰ درهم	۶۹٬۰۰۰ درهم
بازده خالص	۵٫۲٪	۵٫۷۵٪

آپارتمان الف در آگهی بهتر به نظر می‌رسد و کمتر درآمد دارد. آگهی هزینه‌های جاری را نشان نمی‌دهد و این هزینه‌ها از یک ساختمان تا ساختمان دیگر بیشتر از خود اجاره فرق می‌کنند. اگر هزینه‌های خرید (مثل ۴٪ ثبت در اداره‌ی اراضی و املاک و کمیسیون) را هم به قیمت اضافه کنید، بازده واقعی باز هم کمی پایین‌تر می‌آید.

کدام مناطق دبی بازده اجاره‌ی بالاتری دارند؟

بازده دنبال قیمت می‌رود. جایی که قیمت هر متر مربع پایین است و تقاضای مستأجر ثابت، اجاره سهم بزرگ‌تری از قیمت است. جایی که نام منطقه خودش ارزش دارد، قیمت سریع‌تر از اجاره بالا می‌رود. این جدول ترجمه‌ی گروه‌بندی راهنمای انگلیسی TRPE است (به‌روزشده در ۴ آبان ۱۴۰۵ / ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶). این گروه‌بندی، کیفی است و برای هیچ منطقه‌ای درصد قطعی اعلام نمی‌کند.

گروه	مناطق	چه انتظاری داشته باشید
بازده ناخالص بالاتر، میان‌قیمت	جمیرا ویلج سرکل (JVC)، دبی سیلیکون اوسیس، ارجان، الفرجان	قیمت ورود پایین‌تر و تقاضای خوب. بخش بزرگ‌تری از سود شما به اجاره رفتن مداوم واحد بستگی دارد و عرضه‌ی تازه در اطراف می‌تواند اجاره را پایین بیاورد.
بازده متوسط، ارزش پایدارتر	داون‌تاون دبی، دبی مارینا، بیزینس بی، دبی هیلز استیت	تقاضای جاافتاده و فروش راحت‌تر. شارژ ساختمان اغلب بالاتر است و بازده خالص را پایین می‌آورد.
بازده پایین‌تر، منطقه‌محور	نخل جمیرا (پالم جمیرا) و مناطق ممتاز مشابه	بیشتر به خاطر موقعیت و ارزش بلندمدت خریده می‌شوند تا درآمد اجاره.

قاعده‌ی کلی: هر چه بازده بالاتر باشد، بخش بیشتری از سود شما به این بستگی دارد که واحد همیشه اجاره رفته باشد. همه‌ی مناطق را در صفحه‌ی مناطق دبی ببینید.

قیمت ورود به مناطق پربازده چقدر است؟

این عددها از صفحه‌های همین مناطق در سایت TRPE در روز ۴ آبان ۱۴۰۵ (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) برداشته شده‌اند و کمترین قیمت شروع پروژه‌های پیش‌فروش هر منطقه را نشان می‌دهند. این عددها فقط قیمت ورود را نشان می‌دهند، نه درآمدی که خواهید داشت، و با هر به‌روزرسانی سایت تغییر می‌کنند.

منطقه	پروژه‌های پیش‌فروش در سایت TRPE	کمترین قیمت شروع
جمیرا ویلج سرکل (JVC)	۱۴۲	از ۵۸۵٬۸۰۰ درهم
دبی سیلیکون اوسیس	۱۷	از ۵۲۳٬۰۰۰ درهم
ارجان	۲۵	از ۶۲۰٬۰۰۰ درهم
الفرجان	۳۱	از ۵۷۳٬۰۰۰ درهم
بیزینس بی	۶۸	از ۹۵۵٬۵۰۰ درهم

تعداد زیاد پروژه در یک منطقه خودش یک علامت است: بسیاری از آن‌ها در همان سال‌ها تحویل می‌شوند و واحد شما برای پیدا کردن مستأجر با آن‌ها رقابت خواهد کرد. برای مثال، صفحه‌ی JVC در همان روز ۲۱ آپارتمان اجاره‌ای از ۵۰٬۰۰۰ درهم در سال نشان می‌داد؛ این تعداد آگهی فعال TRPE است، نه کل بازار.

چه چیزهایی از سود اجاره کم می‌کند؟

شارژ ساختمان

بزرگ‌ترین کسر از درآمد است و از ساختمانی به ساختمان دیگر بسیار فرق می‌کند. طبق پرسش‌های متداول اداره‌ی اراضی و املاک دبی، سهم هر مالک بر اساس متراژ ثبت‌شده در سند حساب می‌شود و بودجه‌ی شارژ را سازمان تنظیم مقررات املاک (RERA) تأیید می‌کند. نرخ مصوب هر پروژه را در خدمت رسمی شاخص شارژ ساختمان (Service Charge Index) ببینید و در متراژ واحد ضرب کنید. توضیح کامل در راهنمای شارژ ساختمان در دبی آمده است.

ماه‌های خالی

هر ماهی که واحد خالی بماند، از یک تخفیف کوچک در اجاره گران‌تر تمام می‌شود. در محاسبه، دست‌کم چند هفته بین دو مستأجر در نظر بگیرید.

مدیریت ملک

اگر ملک را از طریق شرکت مدیریت اجاره می‌دهید، کارمزد معمولاً درصدی از اجاره‌ی سالانه است؛ آن را کتبی بگیرید. برای مالکی که خارج از امارات زندگی می‌کند، این هزینه عملاً اجتناب‌ناپذیر است. خدمات ما را در صفحه‌ی مدیریت املاک ببینید و مراحل را در راهنمای اجاره دادن ملک در دبی.

تعمیرات

سرویس کولر، لوازم خانگی و رنگ‌آمیزی بین دو مستأجر. هر کدام کوچک است، اما همیشگی است.

محدودیت افزایش اجاره

افزایش اجاره هنگام تمدید به دلخواه مالک نیست و تابع شاخص رسمی اجاره است. ابزار شاخص اجاره‌ی اداره‌ی اراضی و املاک میانگین اجاره‌ی هر منطقه و افزایش مجاز را نشان می‌دهد.

اجاره‌ی کوتاه‌مدت یا سالانه؟

اجاره‌ی کوتاه‌مدت (holiday home) ممکن است بازده ناخالص بالاتری نشان دهد، اما هزینه‌ی مبلمان، مجوز، کارمزد پلتفرم‌ها و شب‌های خالی بیشتری دارد؛ پس مقایسه باید باز هم بر اساس درآمد خالص باشد. طبق پرسش‌های متداول اداره‌ی اراضی و املاک، شرکت‌های اجاره‌ی کوتاه‌مدت باید در سامانه‌ی هتل‌ها و خانه‌های تعطیلات اداره‌ی اقتصاد و گردشگری دبی (DET) ثبت شده باشند. هزینه‌ها و مراحل را در راهنمای اجاره‌ی کوتاه‌مدت ملک در دبی آورده‌ایم.

اگر پیش‌فروش بخرید، بازده چه تغییری می‌کند؟

در پیش‌فروش قیمت را قسطی می‌پردازید، پس سرمایه‌ی درگیر در سال‌های اول کمتر است، اما تا روز تحویل هیچ اجاره‌ای نمی‌گیرید. بازده را بر اساس کل مبلغی حساب کنید که تا روز تحویل پرداخته‌اید، نه بر اساس پیش‌پرداخت، و آن را با واحدهای آماده در همان ساختمان یا منطقه مقایسه کنید. ساختار طرح‌ها را در راهنمای خرید اقساطی ملک در دبی توضیح داده‌ایم.

چرا عددهای بازده در سایت‌های مختلف این‌قدر فرق دارند؟

چون هر جدول به روش متفاوتی ساخته شده است. جدول بازده مناطق می‌تواند بر اساس اجاره‌ی درخواستی یا اجاره‌ی واقعی قرارداد، فقط آپارتمان یک‌خوابه یا همه‌ی واحدها، یک فصل یا یک سال، و ناخالص یا خالص باشد. دو جدول صادقانه هم ممکن است برای یک منطقه یک درصد یا بیشتر اختلاف داشته باشند. پیش از اعتماد به هر عددی، ببینید با کدام روش ساخته شده است. اگر صفحه‌ای این را نمی‌گوید، عددش را فقط یک نشانه‌ی تقریبی بدانید.

روش ما برای مقایسه‌ی دو ملک

1. اجاره‌ی واقعی و قابل‌دستیابی را پیدا کنید، نه اجاره‌ی درخواستی واحد بغلی. همان ساختمان، همان تعداد خواب و طبقه‌ی مشابه را در آگهی‌های اجاره ببینید و بازه را یادداشت کنید، نه بالاترین رقم را.
2. شارژ ساختمان فعلی را کتبی بگیرید یا از شاخص رسمی شارژ حساب کنید.
3. کارمزد مدیریت و یک برآورد واقع‌بینانه از ماه‌های خالی را کم کنید.
4. هزینه‌های خرید را به قیمت اضافه کنید و بعد تقسیم کنید.
5. عددهای خالص را با هم مقایسه کنید، نه ناخالص را.

معمولاً فاصله‌ی دو ساختمان در یک منطقه از فاصله‌ی دو منطقه بیشتر است. به همین دلیل ساختمان از نام منطقه مهم‌تر است. اگر هنوز منطقه را انتخاب نکرده‌اید، راهنمای بهترین منطقه دبی برای خرید ملک و راهنمای سرمایه‌گذاری در ملک دبی را ببینید.

بازده یا رشد قیمت؟

این دو در جهت‌های مختلف حرکت می‌کنند. مناطقی که بالاترین بازده را دارند معمولاً ارزان‌ترند و عرضه‌ی تازه‌ی بیشتری در اطرافشان هست؛ پس اجاره خوب است اما رشد ارزش ملک قطعی‌تر نیست. مناطق ممتاز برعکس‌اند. اگر می‌خواهید اجاره قسط وام را بپوشاند، به بازده خالص و ساختمانی با شارژ پایین فکر کنید. اگر قصد دارید ده سال نگه دارید، موقعیت و کیفیت سازنده از درصد سال اول مهم‌تر است.

سوالات متداول

حساب کردن با یک مشاور فارسی‌زبان

اگر می‌خواهید بازده خالص یک ملک مشخص را با عددهای واقعی همان ساختمان حساب کنیم، با مشاوران فارسی‌زبان TRPE صحبت کنید: Roja Mehdizadeh، Mahsa Moshiri و Hooman Ghasemi. معرفی کامل را در صفحه‌ی مشاور املاک فارسی‌زبان در دبی ببینید یا در واتس‌اپ به شماره‌ی +۹۷۱ ۵۴ ۲۰۰ ۳۰۴۰ پیام بدهید. TRPE Real Estate شرکت املاک دارای مجوز RERA با شماره‌ی ORN ۲۸۳۵۷ است.

آخرین بررسی: ۴ آبان ۱۴۰۵ (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶). عددهای این صفحه در همان روز از سایت TRPE و منابع رسمی برداشته شده‌اند و تغییر می‌کنند. این راهنما پیشنهاد سرمایه‌گذاری نیست.