پاسخ کوتاه: خرید اقساطی ملک در دبی معمولاً یعنی خرید پیش‌فروش مستقیم از سازنده: بخشی از قیمت را به‌عنوان پیش‌پرداخت می‌دهید، بخشی را در دوره‌ی ساخت و باقی را هنگام تحویل یا در چند سال بعد از آن. این پول‌ها طبق قانون به حساب امانی (escrow) پروژه واریز می‌شود، نه به حساب آزاد سازنده. طرح پرداخت قرض نیست، تعهد است؛ اگر قسطی عقب بیفتد، قانون دبی به سازنده اجازه می‌دهد بعد از اخطار رسمی قرارداد را فسخ کند و بخشی از پول را نگه دارد.
در این راهنما انواع طرح پرداخت را با یک مثال عددی به درهم توضیح داده‌ایم، طرح پرداختی را که امروز روی صفحه‌ی چند پروژه‌ی واقعی در سایت TRPE نوشته شده آورده‌ایم، فرق قسط سازنده با وام بانکی را گفته‌ایم و خطرهایی را که کمتر درباره‌شان حرف زده می‌شود، با متن قانون مرور کرده‌ایم.
خرید اقساطی ملک در دبی چطور کار می‌کند؟
وقتی واحدی را پیش از ساخت یا در حین ساخت (off-plan) از سازنده می‌خرید، قیمت را یک‌جا نمی‌پردازید. با امضای قرارداد خرید و فروش (SPA)، جدول پرداختی را می‌پذیرید که مبلغ و زمان هر قسط را مشخص می‌کند. طبق پرسش‌های متداول اداره‌ی اراضی و املاک دبی (DLD)، همه‌ی مبالغی که خریداران واحدهای پیش‌فروش می‌پردازند به حساب امانی همان پروژه واریز می‌شود و برداشت از آن فقط پس از تأیید پیشرفت مراحل ساخت انجام می‌شود. همین منبع می‌گوید ۵٪ از مبلغ حساب امانی تا یک سال بعد از تکمیل پروژه نگه داشته می‌شود تا سازنده نواقص را برطرف کند.
خریدار خارجی هم می‌تواند به همین شکل بخرد؛ شرط اصلی این است که ملک در منطقه‌ی freehold باشد و از سازنده‌ی ثبت‌شده خریداری شود. اقامت در امارات برای خرید لازم نیست.
طرح پرداخت پیش‌فروش در دبی چه انواعی دارد؟
| نوع طرح | چطور کار می‌کند | به چه کسی می‌خورد |
|---|---|---|
| وابسته به پیشرفت ساخت | هر قسط با رسیدن ساختمان به یک مرحله (مثلاً پایان اسکلت) سررسید می‌شود. اگر ساخت کند شود، قسط‌ها هم عقب می‌افتند. | خریداری که می‌خواهد پرداختش با پیشرفت واقعی کار هماهنگ باشد. |
| وابسته به تاریخ | قسط‌ها در تاریخ‌های ثابت پرداخت می‌شوند، چه ساخت جلو باشد چه عقب. | کسی که درآمد منظم دارد و برنامه‌ریزی دقیق برایش مهم است. |
| نسبتی مثل ۶۰/۴۰ یا ۸۰/۲۰ | عدد اول سهمی است که پیش از تحویل می‌پردازید و عدد دوم سهم زمان تحویل یا بعد از آن. | کسی که پول بخش دوم را تا زمان تحویل جمع می‌کند یا می‌خواهد آن را با وام بانکی بپردازد. |
| پس از تحویل (post-handover) | بخشی از قیمت بعد از تحویل کلید و در چند ماه یا چند سال پرداخت می‌شود. | کسی که می‌خواهد واحد را اجاره دهد و با اجاره بخشی از اقساط را بپردازد. |
طرح ۶۰/۴۰ لزوماً از ۸۰/۲۰ بهتر نیست. باید ببینید آن ۴۰٪ چه زمانی و با چه شرطی پرداخت می‌شود و آیا بخشی از هزینه‌ی این انعطاف در خود قیمت گنجانده شده است یا نه. برای این مقایسه، قیمت پیش‌فروش را با واحد آماده‌ی هم‌متراژ در همان منطقه بسنجید.
قسط‌ها در عمل چطور حساب می‌شوند؟ یک مثال عددی به درهم
فرض کنید آپارتمانی پیش‌فروش به قیمت ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم می‌خرید. این مثال‌ها برای فهم ساختار طرح‌هاست و پیشنهاد هیچ پروژه‌ی مشخصی نیست. در هر سه حالت، هزینه‌ی ثبت ۴٪ در اداره‌ی اراضی و املاک (۴۰٬۰۰۰ درهم) هم جداگانه پرداخت می‌شود؛ DLD در اطلاعیه‌ی رسمی خود می‌گوید خریدار این ۴٪ را می‌پردازد و سازنده با آن، ثبت را انجام می‌دهد.
| مرحله | طرح ۶۰/۴۰ وابسته به ساخت | طرح ۵۰/۵۰ با ۳۰ ماه پس از تحویل | طرح فرضی ۶۰ ماهه |
|---|---|---|---|
| پیش‌پرداخت هنگام رزرو | ۱۰٪: ۱۰۰٬۰۰۰ درهم | ۱۰٪: ۱۰۰٬۰۰۰ درهم | ۲۰٪: ۲۰۰٬۰۰۰ درهم |
| دوره‌ی ساخت | ۵۰٪ در ۵ قسط ۱۰۰٬۰۰۰ درهمی با پیشرفت کار | ۴۰٪ در قسط‌های دوره‌ی ساخت | ۶۰ قسط ماهانه‌ی ۱۰٬۰۰۰ درهمی (۶۰٪) |
| هنگام تحویل | ۴۰٪: ۴۰۰٬۰۰۰ درهم | ندارد | ۲۰٪: ۲۰۰٬۰۰۰ درهم |
| پس از تحویل | ندارد | ۵۰٪ در ۳۰ قسط ماهانه، هر قسط حدود ۱۶٬۶۶۷ درهم | ندارد |
| پول نقدی که تا روز تحویل لازم دارید | ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم | ۵۰۰٬۰۰۰ درهم | ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم (اگر ساخت با ۶۰ ماه هم‌زمان تمام شود) |
نکته‌ی اصلی جدول، ردیف آخر است. در طرح ۶۰/۴۰ قسط بزرگ ۴۰۰٬۰۰۰ درهمی درست روز تحویل سررسید می‌شود؛ اگر برای آن پول نقد ندارید، باید از پیش تأیید وام بانکی بگیرید. در طرح پس از تحویل، فشار روز تحویل کمتر است، اما ۳۰ ماه قسط دارید و اگر روی اجاره حساب کرده‌اید، ماه‌هایی که واحد خالی می‌ماند هم باید در محاسبه باشد. عبارت «اقساط ۶۰ ماهه» را که در جست‌وجوها زیاد دیده می‌شود، فقط وقتی جدی بگیرید که جدول کامل قسط‌ها، از جمله قسط زمان تحویل، کتبی جلوی شما باشد.
طرح پرداخت چند پروژه‌ی واقعی در سایت TRPE
این جدول طرح پرداختی را نشان می‌دهد که در روز ۴ آبان ۱۴۰۵ (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) روی صفحه‌ی هر پروژه در سایت ما درج شده بود. ما هیچ طرحی را از خودمان ننوشته‌ایم. برای بیشتر پروژه‌ها، سازنده طرح را برای هر مرحله‌ی فروش جداگانه اعلام می‌کند و ما طرحی منتشر نمی‌کنیم؛ پس این فهرست فقط پروژه‌هایی است که طرحشان روی صفحه آمده است. در این صفحه‌ها پیش‌پرداخت جدا نوشته شده و با دو عدد دیگر روی هم ۱۰۰٪ می‌شود.
| پروژه | منطقه | قیمت از (درهم) | طرح پرداخت روی صفحه |
|---|---|---|---|
| Elevia Residences | اینترنشنال سیتی | ۵۶۵٬۰۰۰ | ۵۰/۵۰ وابسته به مراحل ساخت، باقی هنگام تحویل |
| Azizi Venice | دبی ساوث | ۶۴۰٬۰۰۰ | ۳۶/۵۰، ۱۴٪ پیش‌پرداخت |
| Arib Collection | دبی لند | ۶۷۰٬۰۰۰ | اقساط تا ۳۰ ماه پس از تحویل |
| 09 Life Residences | دبی لند | ۶۸۱٬۹۶۰ | ۶۰/۴۰ وابسته به مراحل ساخت، باقی هنگام تحویل |
| Binghatti Circle | جمیرا ویلج سرکل (JVC) | ۶۸۵٬۹۹۹ | ۴۰/۵۰، ۱۰٪ پیش‌پرداخت |
| Azizi Raffi | الفرجان | ۷۷۳٬۰۰۰ | ۲۰/۶۰، ۲۰٪ پیش‌پرداخت |
| Azizi David | الجداف | ۸۰۷٬۰۰۰ | ۶۰/۳۰، ۱۰٪ پیش‌پرداخت |
| Chic Tower | بیزینس بی | ۱٬۱۱۵٬۰۰۰ | ۶۰/۲۰، ۲۰٪ پیش‌پرداخت |
| Golf Dale | اعمار ساوث | ۱٬۱۲۰٬۰۰۰ | ۷۰/۲۰، ۱۰٪ پیش‌پرداخت |
| Timez | دبی سیلیکون اوسیس | ۱٬۱۸۹٬۰۰۰ | ۷۰/۳۰، ۰٪ پیش‌پرداخت |
| Terra Heights | اکسپو سیتی دبی | ۱٬۴۰۰٬۰۰۰ | ۸۰/۲۰ |
| AEON | دبی کریک هاربر | ۱٬۷۱۰٬۰۰۰ | ۸۰/۱۰، ۱۰٪ پیش‌پرداخت |
طرح‌ها از یک مرحله‌ی فروش به مرحله‌ی دیگر عوض می‌شوند. پیش از رزرو، طرح فعلی همان واحد را با تاریخ و درصد هر قسط به‌صورت کتبی بگیرید. اگر بودجه‌ی شما زیر ۱ میلیون درهم است، صفحه‌ی پروژه‌های پیش‌فروش زیر ۱ میلیون درهم در زمان نگارش ۲۶۵ پروژه با کمترین قیمت شروع ۴۶۰٬۰۰۰ درهم را نشان می‌داد. همه‌ی پروژه‌ها را در پروژه‌های پیش‌فروش دبی ببینید.
قسط سازنده یا وام بانکی؟
| طرح پرداخت سازنده | وام مسکن بانکی | |
|---|---|---|
| طرف قرارداد | خود سازنده، در قرارداد خرید و فروش | بانک، با قرارداد وام جداگانه |
| هزینه‌ی تأمین مالی | در بسیاری از طرح‌ها سود جداگانه‌ای گرفته نمی‌شود، اما هزینه‌ی انعطاف ممکن است در قیمت باشد | سود بانکی، هزینه‌ی ارزیابی ملک و هزینه‌ی ثبت رهن |
| مدت | معمولاً تا تحویل و گاهی چند سال بعد از آن | چند ساله و طولانی‌تر از طرح سازنده |
| شرط دریافت | پرداخت پیش‌پرداخت و امضای قرارداد | بررسی درآمد و سابقه‌ی اعتباری؛ سقف وام طبق مقررات وام مسکن بانک مرکزی امارات |
| ملک دست دوم | معمولاً ممکن نیست؛ طرح سازنده به خریدار بعدی در بازار دست دوم منتقل نمی‌شود | ممکن است |
این دو با هم هم ترکیب می‌شوند: خیلی از خریداران بخش پیش از تحویل را با طرح سازنده و قسط بزرگ زمان تحویل را با وام بانکی می‌پردازند. اگر این برنامه را دارید، پیش از رزرو با بانک صحبت کنید و ببینید برای شما و برای همین پروژه وام می‌دهد یا نه. شرایط وام برای خارجی‌ها را در راهنمای وام مسکن دبی برای خارجی‌ها توضیح داده‌ایم.
آیا ملک آماده هم اقساطی فروخته می‌شود؟
گاهی. اگر سازنده هنوز واحدهای فروش‌نرفته در یک ساختمان تمام‌شده دارد، ممکن است همان واحد را با اقساط پس از تحویل بفروشد. اما وقتی ملکی از یک مالک به مالک دیگر فروخته می‌شود (بازار دست دوم)، سازنده طرف معامله نیست و خرید معمولاً نقدی یا با وام بانکی انجام می‌شود.
خرید اقساطی ملک در دبی چه خطرهایی دارد؟
عقب افتادن قسط
این مهم‌ترین خطر است و قانون دبی درباره‌اش روشن است. طبق قانون شماره‌ی ۱۹ سال ۲۰۱۷ دبی، اگر خریدار به تعهدش عمل نکند، سازنده موضوع را به DLD اعلام می‌کند و DLD یک اخطار کتبی ۳۰ روزه برای خریدار می‌فرستد. اگر در این مهلت پرداخت یا توافقی انجام نشود، سازنده بسته به درصد پیشرفت ساخت واحد می‌تواند بدون مراجعه به دادگاه اقدام کند:
| پیشرفت ساخت واحد | آنچه قانون به سازنده اجازه می‌دهد |
|---|---|
| بیش از ۸۰٪ | قرارداد را نگه دارد و باقی قیمت را مطالبه کند، یا از DLD بخواهد واحد را به مزایده بگذارد، یا قرارداد را فسخ کند و تا ۴۰٪ ارزش واحد را نگه دارد |
| بین ۶۰ تا ۸۰٪ | فسخ قرارداد و نگه داشتن تا ۴۰٪ ارزش واحد |
| کار شروع شده، کمتر از ۶۰٪ | فسخ قرارداد و نگه داشتن تا ۲۵٪ ارزش واحد |
| کار به دلیلی خارج از اختیار سازنده شروع نشده | فسخ قرارداد و نگه داشتن تا ۳۰٪ مبالغ پرداخت‌شده |
مازاد پول باید طبق همان قانون و در مهلت‌های مشخص به خریدار برگردد. پس پیش از امضا بپرسید مهلت ارفاقی پرداخت چقدر است، جریمه‌ی تأخیر چطور حساب می‌شود و از چه زمانی سازنده می‌تواند فسخ را شروع کند. اگر شک دارید، قرارداد را پیش از امضا به یک وکیل مستقل نشان دهید.
فروش پیش از تحویل
اگر وسط کار بخواهید واحد را بفروشید، سازنده معمولاً شرط حداقل پرداخت می‌گذارد و برای صدور مجوز انتقال هزینه می‌گیرد. درصد و هزینه را از همان اول در قرارداد ببینید. مراحل این کار را در راهنمای فروش ملک پیش‌فروش پیش از تحویل آورده‌ایم.
تأخیر در تحویل و هزینه‌های بیرون از طرح
تاریخ تحویل در بروشور با تاریخ قرارداد یکی نیست؛ بند تأخیر و جبران آن را بخوانید. هزینه‌هایی مثل ثبت ۴٪، شارژ ساختمان (service charge) بعد از تحویل، ودیعه‌ی برق و آب و هزینه‌ی ثبت سند هم جزو طرح پرداخت نیستند. همه‌ی خطرهای پیش‌فروش را در راهنمای ریسک خرید ملک پیش‌فروش در دبی کنار هم گذاشته‌ایم.
پرداخت به حساب درست
فقط به حساب امانی‌ای پول بزنید که نام و شماره‌اش در قرارداد شما آمده است. وضعیت پروژه را هم می‌توانید در خدمت استعلام وضعیت پروژه (Mashrooi) در اپلیکیشن Dubai REST ببینید.
پیش از امضای قرارداد اقساطی چه بپرسیم؟
- طرح وابسته به پیشرفت ساخت است یا به تاریخ، و این در قرارداد نوشته شده است؟
- جدول کامل قسط‌ها با مبلغ و تاریخ هر قسط، از جمله قسط زمان تحویل، کجاست؟
- اگر قسطی عقب بیفتد، مهلت ارفاقی و جریمه چیست؟
- برای فروش پیش از تحویل، حداقل چند درصد باید پرداخت شده باشد و سازنده چه هزینه‌ای می‌گیرد؟
- شماره‌ی حساب امانی پروژه چیست و آیا همان حسابی است که به آن پول می‌زنم؟
- در روز تحویل، جدا از قسط آخر، چه مبلغ دیگری باید بپردازم؟
سوالات متداول
آیا خرید اقساطی ملک در دبی برای ایرانی‌ها هم ممکن است؟
بله. خرید در مناطق freehold به ملیت محدود نشده و طرح پرداخت سازنده به ملیت بستگی ندارد. آنچه باید از قبل روشن کنید، راه قانونی پرداخت اقساط از خارج و مدارکی است که سازنده و بانک گیرنده می‌خواهند.
پیش‌پرداخت خرید اقساطی چقدر است؟
در پروژه‌هایی که طرحشان روی صفحه‌های ما آمده، پیش‌پرداخت از ۰٪ تا ۲۰٪ دیده می‌شود. هزینه‌ی ثبت ۴٪ DLD جدا از پیش‌پرداخت است.
آیا اقساط سازنده سود دارد؟
در بسیاری از طرح‌ها سود جداگانه‌ای گرفته نمی‌شود، اما برای ارزیابی درست، قیمت پیش‌فروش را با ملک آماده‌ی مشابه مقایسه کنید.
اگر یک قسط را نپردازم چه می‌شود؟
طبق قانون ۱۹ سال ۲۰۱۷، بعد از اعلام سازنده، DLD اخطار ۳۰ روزه می‌فرستد و پس از آن سازنده بسته به پیشرفت ساخت می‌تواند قرارداد را فسخ کند و بخشی از پول را نگه دارد.
با خرید اقساطی اقامت می‌گیرم؟
منابع رسمی برای ملک پیش‌فروش شرایط جداگانه‌ای دارند. همه را در راهنمای اقامت دبی با خرید ملک آورده‌ایم.
مشاوره به زبان فارسی
اگر می‌خواهید طرح پرداخت فعلی یک پروژه را به‌صورت کتبی بگیرید یا چند طرح را با هم مقایسه کنید، با مشاوران فارسی‌زبان TRPE صحبت کنید: Roja Mehdizadeh، Mahsa Moshiri و Hooman Ghasemi. معرفی کامل را در صفحه‌ی مشاور املاک فارسی‌زبان در دبی ببینید یا در واتس‌اپ به شماره‌ی +۹۷۱ ۵۴ ۲۰۰ ۳۰۴۰ پیام بدهید. TRPE Real Estate شرکت املاک دارای مجوز RERA با شماره‌ی ORN ۲۸۳۵۷ است.
آخرین بررسی: ۴ آبان ۱۴۰۵ (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶). طرح‌های پرداخت و قوانین ممکن است تغییر کنند؛ پیش از هر تصمیم، صفحه‌ی پروژه و منابع رسمی را دوباره ببینید.
قصد خرید یا اجاره‌ی ملک در دبی را دارید؟
درباره‌ی خرید ملک در دبی، از منطقه و هزینه‌ها تا مراحل کار، در واتس‌اپ از مشاوران ما بپرسید.
درباره‌ی خرید ملک در دبی، از منطقه و هزینه‌ها تا مراحل کار، در واتس‌اپ از مشاوران ما بپرسید.
در دبی ملک دارید؟ قیمت امروزش را ببینید.
ارزش‌گذاری رایگان و فوری بر اساس معاملات واقعی اداره زمین دبی.
پیشنهاد ما برای شما
املاک ویژه
۱٫۶ میلیون درهم
آپارتمان یک‌خوابه در الجداف
یک‌خوابه، ۸۰ متر مربع
۲٫۰۵ میلیون درهم
آپارتمان یک‌خوابه در بوکدره
یک‌خوابه، ۷۳ متر مربع
۱۱۰٬۰۰۰ درهم در سال
آپارتمان یک‌خوابه در الفرجان
یک‌خوابه، ۷۷ متر مربع
۷۵٬۰۰۰ درهم در سال
آپارتمان یک‌خوابه در جمیرا ویلج سرکل (JVC)
یک‌خوابه، ۸۰ متر مربع
