پاسخ کوتاه: گلدن ویزا دبی (Golden Visa یا ویزای طلایی امارات) یک اقامت بلندمدت و تمدیدپذیر است که به گفته‌ی پرتال رسمی دولت امارات، به استعدادهای خارجی اجازه می‌دهد بدون کفیل در امارات زندگی، کار یا تحصیل کنند. یکی از راه‌های گرفتن آن، مالکیت ملک با ارزش دست‌کم ۲ میلیون درهم است. مدت این اقامت در منابع رسمی یکسان نیامده (۵ یا ۱۰ سال) و هزینه‌ی دولتی آن برای سرمایه‌گذار، طبق اداره‌ی اراضی و املاک دبی (DLD)، در مجموع ۹٬۸۸۴٫۷۵ درهم است.
این صفحه توضیح می‌دهد گلدن ویزا دبی چیست، چه رده‌هایی دارد، مسیر ملکی چه شرایطی دارد و ملک پیش‌فروش در این مسیر چه جایگاهی دارد. اگر دنبال مراحل عملی گرفتن اقامت با خرید ملک هستید (مدارک، مرکز خدمات، قدم‌به‌قدم)، راهنمای جداگانه‌ی ما اقامت دبی با خرید ملک را بخوانید. همه‌ی ارقام این صفحه را در ۴ آبان ۱۴۰۵ (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) روی سایت‌های رسمی امارات دوباره بررسی کرده‌ایم.
گلدن ویزا دبی چیست و برای چه کسانی است؟
پرتال رسمی دولت امارات، u.ae، ویزای طلایی را چنین تعریف می‌کند: «اقامتی بلندمدت که به استعدادهای خارجی امکان می‌دهد در امارات زندگی، کار یا تحصیل کنند.» همان صفحه گروه‌های واجد شرایط را سرمایه‌گذاران، کارآفرینان، دانشمندان، دانش‌آموزان و دانشجویان ممتاز، پیشگامان امور انسان‌دوستانه و نیروهای خط مقدم نام می‌برد.
مزایایی که u.ae برای این اقامت فهرست کرده است:
- اقامت بلندمدت و تمدیدپذیر با اعتبار ۵ یا ۱۰ سال
- بی‌نیازی از کفیل (اسپانسر)
- امکان ماندن بیرون از امارات بیش از سقف معمول شش ماه، بدون باطل شدن اقامت
- امکان کفالت اعضای خانواده، از جمله همسر و فرزندان
اداره‌ی کل هویت و تابعیت امارات (ICP) این موارد را هم اضافه می‌کند: کفالت فرزندان «بدون محدودیت سنی» و والدین، امکان کفالت کارگر خانگی طبق مقررات، و این‌که اگر دارنده‌ی اقامت فوت کند، اعضای خانواده‌ی تحت کفالت تا پایان اعتبار اقامتشان می‌توانند در امارات بمانند. به گفته‌ی ICP، کسی که از خارج امارات اقدام می‌کند ممکن است یک ویزای ورود چندباره‌ی شش‌ماهه بگیرد که یک بار دیگر برای شش ماه قابل تمدید است.
رده‌های گلدن ویزا امارات
جدول زیر رده‌ها را همان‌طور که u.ae در صفحه‌ی ویزای طلایی آورده (به‌روزشده در ۲۸ ژوئیه‌ی ۲۰۲۶) خلاصه می‌کند. شرایط هر رده جزئیات بیشتری دارد؛ پیش از اقدام، صفحه‌ی رسمی را برای رده‌ی خودتان ببینید.
| رده | مدت طبق u.ae | شرط اصلی طبق u.ae | صفحه‌ی رسمی |
|---|---|---|---|
| سرمایه‌گذار ملکی | ۵ سال (DLD و ICP: ۱۰ سال) | حداقل سرمایه‌ی ۲ میلیون درهم در ملک | DLD و u.ae |
| سرمایه‌گذار در سرمایه‌گذاری‌های عمومی | ۱۰ سال | حداقل سرمایه‌ی ۲ میلیون درهم، یا مشارکت در مؤسسه‌ای که سالانه دست‌کم ۲۵۰ هزار درهم مالیات می‌پردازد | u.ae |
| کارآفرینان | ۵ سال | پروژه‌ی نوآورانه یا فنی، مدارک ارزش پروژه و نامه از مرکز رشد یا مرجع مربوط | u.ae |
| استعدادهای استثنایی و تخصص‌های کمیاب | ۱۰ سال | پزشکان، دانشمندان، مخترعان، هنرمندان، مدیران، ورزشکاران، دارندگان دکترا و متخصصان رشته‌های اولویت‌دار؛ هر زیرگروه شرایط خود را دارد | u.ae |
| دانش‌آموزان و دانشجویان ممتاز | ۵ سال (دبیرستان)، ۱۰ سال (دانشگاه) | گواهی برتری و توصیه‌نامه از مدرسه یا دانشگاه | u.ae |
| پیشگامان انسان‌دوستانه و نیروهای خط مقدم | ۱۰ سال | گواهی قدردانی، مدارک فعالیت انسان‌دوستانه یا دست‌کم ۵ سال خدمت | u.ae |
بیشتر خوانندگان ایرانی این صفحه یا سرمایه‌گذار ملکی‌اند یا کارآفرین. رده‌ی ملکی تنها مسیری است که در آن خود دارایی، یعنی ملک، شرط اصلی است و به شغل یا مدرک تحصیلی شما بستگی ندارد. به همین دلیل بقیه‌ی این صفحه روی همین مسیر تمرکز دارد.
گلدن ویزا دبی با خرید ملک: شرایط رسمی
سه مرجع رسمی درباره‌ی مسیر ملکی نوشته‌اند و حرفشان در جزئیات کاملاً یکی نیست. خلاصه‌ی هرکدام:
- اداره‌ی اراضی و املاک دبی (DLD): ملک یا ملک‌هایی با ارزش خرید دست‌کم ۲ میلیون درهم که «به‌طور کامل» به نام سرمایه‌گذار باشد. ملک رهنی پذیرفته می‌شود، به شرط نامه‌ی بانک که مبلغ پرداخت‌شده و مانده را نشان دهد؛ متن صفحه از «نامه‌ی بانک با ۲ میلیون درهم مبلغ پرداخت‌شده» حرف می‌زند. متقاضی باید داخل امارات باشد. مدت: ۱۰ سال تمدیدپذیر.
- ICP: یک یا چند ملک با ارزش کل دست‌کم ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ درهم با مالکیت کامل به نام سرمایه‌گذار. تأمین مالی با وام مجاز است اگر وام از یک بانک محلی مورد تأیید باشد. مدت: ۱۰ سال. بیمه‌ی درمانی جامع برای تمام مدت اقامت لازم است.
- u.ae: حداقل سرمایه‌ی ۲ میلیون درهم؛ مدت ۵ سال برای سرمایه‌گذاری ملکی.
این اختلاف درباره‌ی مدت (۵ یا ۱۰ سال) و ریزه‌کاری‌های آن را در راهنمای اقامت دبی با خرید ملک با جزئیات کامل، از جمله اقامت‌های کوتاه‌تر برای ملک زیر ۲ میلیون درهم، بررسی کرده‌ایم. توصیه‌ی ما همان است: مدت اقامت را روز درخواست در مرکز خدمات تأیید کنید.
ملک پیش‌فروش و گلدن ویزا: چه چیزی مشخص است و چه چیزی نه
بیشتر پرسش‌هایی که از ما می‌شود درباره‌ی ملک پیش‌فروش (off-plan) است، چون بخش بزرگی از عرضه‌ی دبی پیش‌فروش است. این چیزی است که منابع رسمی در ۴ آبان ۱۴۰۵ می‌گفتند:
| پرسش | پاسخ منابع رسمی |
|---|---|
| آیا ملک پیش‌فروش برای ویزای طلایی پذیرفته می‌شود؟ | ICP: بله، یک یا چند واحد پیش‌فروش با ارزش کل دست‌کم ۲ میلیون درهم، به شرط خرید از شرکت املاک محلیِ مورد تأیید مرجع ذی‌صلاح. صفحه‌ی خدمت DLD درباره‌ی پیش‌فروش چیزی نگفته است. |
| چه مدت اقامتی برای ملک در حال ساخت داده می‌شود؟ | پرسش‌های متداول DLD می‌گوید اقامت بر پایه‌ی ملک در حال ساخت «سالانه» صادر می‌شود. |
| چند درصد از قیمت باید پرداخت شده باشد؟ | هیچ‌کدام از صفحه‌های رسمی که بررسی کردیم درصد مشخصی ذکر نکرده‌اند. DLD فقط برای ملک رهنی نامه‌ی بانک درباره‌ی مبلغ پرداخت‌شده می‌خواهد. |
| ثبت قرارداد پیش‌فروش کجا انجام می‌شود؟ | قرارداد پیش‌فروش در DLD در سامانه‌ی ثبت اولیه (Oqood) ثبت می‌شود، نه با سند مالکیت نهایی. |
پس پاسخ دقیق به پرسش «چقدر باید پرداخت کرده باشم» را فقط مرکز خدمات DLD برای پروژه و پرونده‌ی مشخص شما می‌دهد. ما رقمی را که در منبع رسمی ندیده‌ایم، این‌جا نمی‌نویسیم؛ اگر کسی درصد قطعی به شما گفت، از او بخواهید منبع رسمی‌اش را نشان دهد. در عمل، سه نکته مهم است:
- قرارداد باید در DLD ثبت شده باشد، نه فقط در دفاتر سازنده.
- سازنده و پروژه باید مورد تأیید مرجع ذی‌صلاح باشند (همان شرطی که ICP می‌گذارد).
- اگر هدف اصلی خرید اقامت است، شرایط را پیش از رزرو واحد و به‌صورت کتبی تأیید کنید، نه بعد از آن.
پروژه‌های پیش‌فروش TRPE بالای حد نصاب ۲ میلیون درهم
در زمان نگارش (آبان ۱۴۰۵ / اکتبر ۲۰۲۶)، صفحه‌ی پروژه‌های پیش‌فروش ۲ تا ۵ میلیون درهم در سایت ما ۳۲۸ پروژه از ۱۱۴ سازنده در ۶۳ منطقه را نشان می‌داد و صفحه‌ی پروژه‌های بالای ۵ میلیون درهم ۱۵۵ پروژه از ۶۵ سازنده را. قیمت هر پروژه «قیمت شروع» است، یعنی ارزان‌ترین واحد آن؛ این عددها با هر به‌روزرسانی تغییر می‌کنند.
| بازه‌ی قیمت شروع | سازندگان با بیشترین پروژه | مناطق با بیشترین پروژه |
|---|---|---|
| ۲ تا ۵ میلیون درهم (۳۲۸ پروژه) | Emaar Properties (۶۹)، DAMAC (۳۳)، Meraas (۱۶)، Ellington Properties (۱۲)، Sobha (۹)، Samana (۹) | جزایر دبی (۴۱)، بیزینس بی (۲۴)، جمیرا ویلج سرکل (۲۰)، دبی کریک هاربر (۱۸)، دبی مارینا (۱۳)، دبی هیلز استیت (۱۳) |
| بالای ۵ میلیون درهم (۱۵۵ پروژه) | Emaar Properties (۱۷)، Meraas (۱۲)، Omniyat (۹)، Nakheel (۸)، DAMAC (۸) | نخل جمیرا (۱۹)، بیزینس بی (۱۳)، داون‌تاون دبی (۱۳) |
دو نکته‌ی مهم درباره‌ی این جدول:
- قیمت شروع زیر ۲ میلیون، یعنی رد نشدن نیست. در پروژه‌ای که قیمت شروعش ۱٫۵ میلیون درهم است، واحد بزرگ‌تر همان پروژه ممکن است از ۲ میلیون بگذرد. ملاک، ارزش واحدی است که می‌خرید.
- جمع چند ملک هم حساب می‌شود. هم DLD و هم ICP از «یک یا چند ملک» حرف می‌زنند، به شرط آن‌که همه به نام خود متقاضی باشند.
هزینه‌های گلدن ویزا دبی
صفحه‌ی خدمت ویزای طلایی سرمایه‌گذار در DLD این هزینه‌های دولتی را برای اجازه‌ی اقامت ۱۰ ساله فهرست می‌کند (بررسی‌شده در ۴ آبان ۱۴۰۵). معادل دلاری با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ درهم برای هر دلار حساب شده است. هزینه‌ها ممکن است تغییر کنند؛ مبلغ نهایی را روز پرداخت روی صفحه‌ی پرداخت ببینید.
| ردیف هزینه | مبلغ (درهم) | تقریباً به دلار |
|---|---|---|
| معاینه‌ی پزشکی | ۷۰۰ | ۱۹۱ |
| کارت شناسایی امارات (Emirates ID) ۱۰ ساله | ۱٬۱۵۳ | ۳۱۴ |
| تأیید اجازه‌ی اقامت ۱۰ ساله | ۲٬۸۵۶٫۷۵ | ۷۷۸ |
| هزینه‌های DLD | ۴٬۰۲۰ | ۱٬۰۹۵ |
| هزینه‌های اداری | ۱٬۱۵۵ | ۳۱۴ |
| جمع برای سرمایه‌گذار | ۹٬۸۸۴٫۷۵ | ۲٬۶۹۲ |
| اجازه‌ی اقامت هر عضو خانواده (۱۰ ساله) | ۵٬۷۷۴٫۵۰ به‌علاوه‌ی ۳۱۸٫۷۵ برای باز کردن پرونده‌ی کفالت | ۱٬۶۵۹ |
| اجازه‌ی اقامت والدین (۱۰ ساله) | ۵٬۷۷۴٫۵۰ | ۱٬۵۷۲ |
| هر فرد تحت کفالت اضافه | ۱۰۰ | ۲۷ |
با نرخ دلار بازار آزاد در tgju.org در روز ۴ آبان ۱۴۰۵ (۲۶۹٬۵۰۰ تومان)، جمع هزینه‌ی سرمایه‌گذار حدود ۷۲۵ میلیون تومان می‌شد. این نرخ هر روز تغییر می‌کند.
چند هزینه در این جدول نیست و باید جدا بپرسید یا حساب کنید:
- بیمه‌ی درمانی: ICP بیمه‌ی درمانی جامع و معتبر را برای سرمایه‌گذار ملکی در تمام مدت اقامت الزامی می‌داند. قیمت آن به سن و پوشش بستگی دارد.
- هزینه‌ی تمدید: در صفحه‌ی DLD نیامده است؛ هنگام درخواست بپرسید.
- هزینه‌های خود خرید ملک: کارمزد ۴ درصدی انتقال در DLD، هزینه‌ی ثبت و کمیسیون، که در راهنمای هزینه‌های خرید ملک در دبی جدا آمده‌اند. ICP خودش هزینه‌ای برای ویزای طلایی فهرست نکرده است.
ملک آماده یا پیش‌فروش، اگر هدفتان گلدن ویزاست
| ملک آماده | ملک پیش‌فروش | |
|---|---|---|
| سند | سند مالکیت (title deed) بلافاصله پس از انتقال | ثبت اولیه در Oqood؛ سند نهایی پس از تحویل |
| وضعیت در منابع رسمی | روشن‌ترین مسیر در هر سه منبع | ICP می‌پذیرد؛ DLD برای ملک در حال ساخت از اقامت سالانه حرف می‌زند |
| درصد پرداخت‌شده | تمام‌پرداخت یا رهنی با نامه‌ی بانک | در منابع رسمی ذکر نشده؛ از DLD بپرسید |
| پول نقد لازم در ابتدا | کل قیمت (یا پیش‌پرداخت وام) به‌علاوه‌ی هزینه‌های انتقال | معمولاً بخشی از قیمت طبق طرح پرداخت سازنده |
| درآمد اجاره | از همان ابتدا ممکن است | فقط پس از تحویل |
اگر زمان برایتان مهم است و می‌خواهید زودتر اقامت بلندمدت داشته باشید، ملک آماده مسیر کم‌ابهام‌تری است. اگر بودجه را در چند سال پخش می‌کنید و عجله ندارید، پیش‌فروش می‌تواند معقول باشد، ولی فقط پس از تأیید کتبی شرایط اقامت برای همان پروژه.
چند اشتباه رایج درباره‌ی ویزای طلایی دبی
- «هر خریدی ویزا دارد.» نه. زیر حد نصاب در رده‌ی ویزای طلایی نیستید. برای ملک‌های ارزان‌تر، منابع رسمی از اقامت‌های کوتاه‌تر حرف می‌زنند که در راهنمای اقامت با خرید ملک آمده است.
- «ویزای طلایی یعنی تابعیت.» نه. این یک اجازه‌ی اقامت است؛ هیچ‌کدام از منابع رسمی که دیدیم آن را راه تابعیت یا گذرنامه‌ی امارات معرفی نمی‌کند.
- «مالکیت مشترک با همسر کافی است.» DLD و ICP هر دو از مالکیت کامل به نام متقاضی حرف می‌زنند. اگر قصد خرید مشترک دارید، پیش از خرید از DLD بپرسید.
- «مشاور می‌تواند ویزا را تضمین کند.» تصمیم فقط با مرجع رسمی است. هیچ مشاور املاکی، از جمله TRPE، تأیید اقامت را تضمین نمی‌کند.
- «ملیت مهم نیست، پس هیچ بررسی‌ای نیست.» صفحه‌های رسمی که بررسی کردیم قانون جداگانه‌ای برای ملیت خاصی ذکر نکرده‌اند، اما هر پرونده جداگانه بررسی می‌شود.
سوالات متداول
گلدن ویزا دبی چند ساله است؟
برای مسیر ملکی، صفحه‌ی خدمت DLD و ICP از ۱۰ سال حرف می‌زنند و u.ae از ۵ سال. رده‌های دیگر طبق u.ae بین ۵ و ۱۰ سال‌اند. مدت را روز درخواست تأیید کنید.
حداقل مبلغ خرید ملک برای ویزای طلایی چقدر است؟
۲ میلیون درهم، حدود ۵۴۴ هزار دلار. این ارزش ملک است، نه هزینه‌ی ویزا.
هزینه گلدن ویزا دبی چقدر است؟
طبق DLD، هزینه‌های دولتی برای سرمایه‌گذار در مجموع ۹٬۸۸۴٫۷۵ درهم است، به‌علاوه‌ی بیمه‌ی درمانی. هر عضو خانواده ۵٬۷۷۴٫۵۰ درهم به‌علاوه‌ی ۳۱۸٫۷۵ درهم برای پرونده‌ی کفالت.
آیا با ویزای طلایی می‌توانم خانواده‌ام را بیاورم؟
بله. u.ae کفالت همسر و فرزندان را از مزایا می‌داند و ICP والدین و فرزندان بدون محدودیت سنی را هم ذکر می‌کند.
آیا با ویزای طلایی باید در امارات زندگی کنم؟
طبق u.ae، دارنده‌ی ویزای طلایی می‌تواند بیش از سقف معمول شش ماه بیرون از امارات بماند.
آیا ملک پیش‌فروش زیر ۲ میلیون درهم کافی است؟
برای ویزای طلایی نه. ICP شرط ارزش کل دست‌کم ۲ میلیون درهم را برای پیش‌فروش هم گذاشته است.
مشاوره به زبان فارسی
اگر می‌خواهید بدانید کدام پروژه‌ها با بودجه‌ی شما از حد نصاب ۲ میلیون درهم می‌گذرند و چه چیزهایی را باید پیش از رزرو از DLD بپرسید، با مشاوران فارسی‌زبان TRPE صحبت کنید: Roja Mehdizadeh، Mahsa Moshiri و Hooman Ghasemi. TRPE Real Estate یک شرکت املاک دارای مجوز RERA با شماره‌ی ORN ۲۸۳۵۷ است و دفترش در شیخ زاید رود دبی قرار دارد.
آخرین بررسی: ۴ آبان ۱۴۰۵ (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶). قوانین اقامت ممکن است تغییر کند؛ پیش از هر تصمیم، صفحه‌های رسمی را دوباره ببینید.
منابع: u.ae، ویزای طلایی؛ ICP، اقامت طلایی امارات؛ DLD، خدمت ویزای طلایی سرمایه‌گذار؛ DLD، پرسش‌های متداول؛ نرخ دلار: tgju.org، ۴ آبان ۱۴۰۵.
قصد خرید یا اجاره‌ی ملک در دبی را دارید؟
درباره‌ی پروژه‌های پیش‌فروش، طرح‌های پرداخت و تحویل، در واتس‌اپ از مشاوران ما بپرسید.
درباره‌ی پروژه‌های پیش‌فروش، طرح‌های پرداخت و تحویل، در واتس‌اپ از مشاوران ما بپرسید.
پیشنهاد ما برای شما
املاک ویژه
۱٫۶ میلیون درهم
آپارتمان یک‌خوابه در الجداف
یک‌خوابه، ۸۰ متر مربع
۲٫۳ میلیون درهم
آپارتمان یک‌خوابه در سیتی واک
یک‌خوابه، ۷۳ متر مربع
۱۱۰٬۰۰۰ درهم در سال
آپارتمان یک‌خوابه در الفرجان
یک‌خوابه، ۷۷ متر مربع
۲٫۰۵ میلیون درهم
آپارتمان یک‌خوابه در بوکدره
یک‌خوابه، ۷۳ متر مربع
